부동산 규제와 세법 총정리 20.07.10

부동산 규제 세법정리

부동산 규제 정부정책 정리

정부에서 집값을 잡는다는 이유로 하루가 멀다 하고 부동산 규제 정책을 쏟아내고 있네요. 부동산 규제를 한다고 해서 집값이 잡히면야 다행이지만 지금 계속 내놓는 정책들을 보면 잘 모르는 제가 보기에도 계속 오르기만 할 것 같습니다. 빅데이터 시뮬레이션에서도 앞으로 부동산은 거의 계속 상승 그래프를 나타내거든요. 공급을 늘리면 해결될 일인데 부동산 규제만 하려고 하니 집 가진 자나 집 없는 자 모두 결국에는 똑같이 피해볼 것 같습니다. 예전에 무리해서라도 빚내서 집 사지 않은 게 후회됩니다. 세입자 입장에서 지금 내놓는 부동산 규제 정책들 보면 스트레스만 받습니다. 임대차 3법이라는 더 강력한 부동산 규제 법안이 통과되면… 그 때는 생각하기도 싫으네요.

1. 1주택자 취득세율 변경 – 기존 6억 이하 : 1%, 6억 이상 9억 이하 : 2%, 9억 이상 3% 에서 6억 이상 9억 이하 구간 2%에 단계별 상승률 적용 : 천만 원당 0.07% 상승됩니다.

2. 다주택자와 법인 취득세율 중과 – 2주택자는 8%, 3주택 이상이나 법인은 12% 세율이 적용됩니다. 7.10일 이전 계약한 기존주택은 3개월, 분양권은 3년 내 취득 등기 시에는 종전 세율을 적용합니다. 일시적 2주택자는 우선 1주택으로 신고납부 후 처분 기간 내에 기존주택 미처분 시 추징합니다.

3. 임대주택과 생애 최초 자는 취득세 감면 – 2021년까지 아파트를 제외한 공시가 6억 혹은 60㎡ 이하의 신축/분양 공동주택을 취득 2개월 내 등록 시 100% 감면 (단, 면제 200만 원 초과 시에는 85% 감면) 생애 최초 주택은 나이, 결혼 무관하며 1.5억 이하는 100% 감면, 1.5~3억(수도권은 4억) 이하는 50% 감면.

4. 취득 요건 강화 – (20년 9월부터 적용) 규제지역 주택 구입 시 기존에는 3억 이상만 해당이었으나 이제 금액 상관없이 자금조달계획서 의무 제출, 삼성/대치/잠실/청담은 개발호재 인근 토지거래허가구역 지정으로 실입주 구매만 허용하며 임대 불가능합니다.

5. 종부세율은 공정시장가액 반영률 인상되는데 연 5%씩 인상해서 20년은 90%, 21년은 95%, 22년은 100%입니다. 고가주택 공시가격 현실화로 공동주택 9~15억은 70%, 15~30억은 75%, 30억 이상은 80% 수준으로 올라갑니다. 3주택자와 규제지역 2주택자는 1.2~6%가 됩니다. 그리고 3주택자와 조정 지역 2주택자의 세 부담 상한을 300%로 확대 적용합니다. 다주택 보유 법인의 종부세는 6% 중과세율을 21년도부터 적용하고 사원용 주택이나 기숙사는 과세대상에서 제외됩니다.

6. 9월 13일 이후 취득한 규제지역 임대주택은 종부세 합산합니다. 9월 13일 이전 취득 주택은 지금 등록해도 합산배제하며 아파트 임대 사업자는 없어집니다. 법인이 보유한 규제지역 내 8년 장기임대주택도 종부세를 합산과세합니다. 법인 보유 주택의 법인당 종부세 공제액인 6억을 폐지하고 21년도부터 세 부담 상한을 적용하지 않습니다. 예를 들어 3개 법인이 각각 1개씩 보유하면 기존에는 18억이 공제가 됐으나 이제는 전부 사라집니다. 반면에 1주택을 보유한 고령자의 세액공제율인(20~40%)와 장기보유공제인(20~50%)의 합산 공제율의 상한율은 80%로 올려서 부담이 줄어듭니다.

7. 임대 소득세 감면도 축소됩니다. 21년도부터 8년 장기는 현재 75%에서 임대주택 1호 자는 75%, 2호 이상은 50%로 줄어들고 4년 단기는 각각 1호 30%, 2호 20%로 줄어듭니다. 공동명의의 주택 수도 가산합니다. 연간 임대 소득이 600만 원 이상, 기준 시가 9억 초과의 30% 이상 지분을 가진 공동명의자도 소득세 주택수가 가산 처리됩니다.

8. 1주택자의 양도세 –  9억 이하는 비과세입니다. 17년 8월 2일 대책 이후에 취득한 규제지역 내 모든 주택은 2년 이상 의무거주해야 비과세 대상입니다. 8.2대책 이전 계약분은 해당되지 않습니다. 21년 이후에는 양도 1주택 비과세 산정 기간 요건이 강화됩니다. 다주택자는 모든 주택을 매도 후 최종적으로 남은 1주택을 보유한 날부터 2년 가산입니다. 예를 들어 2주택 중에서 20년 8월에 1채를 매도한 경우 남은 1주택은 22년 8월 이후에 매도해야 비과세가 가능합니다. 장기 특별공제는 거주 요건에 따라 차등화됩니다. 1주택자도 2년 이상 실거주해야 장특공 최대 80% 혜택을 받고 미거주자면 최대 30%만 공제받습니다. 21년도 양도 고가주택(실거래가 9억 초과)은 거주 기간에 따라 장특공 차별화됩니다. 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주 기간 연 4% 구분 합산합니다.

9.  다주택자 중과 –  2주택자 기본세율 6~42%에서 규제지역 10% 추가로 중과됩니다. 이것도 21년 6우러부터는 20%로 인상됩니다. 3주택자 기본세율 6~42%에서 규제지역 20% 추가로 중과됩니다. 역시 21년 6월부터는 30%로 인상됩니다. 규제지역 내 주택 매도 시 양도세 중과 밎 장특공 배제 (비규제지역 먼저 매도하면 중과 안됩니다.)

10. 일시적 2주택자 – 규제지역 주택 매입 시 1년 내 처분 후에 전입해야 비과세 됩니다. 규제지역에서 규제지역으로 이동 시에만 적용됩니다. 12.16일 이전 계약분은 2년 유효하고 일반지역은 3년 유효합니다. 단, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 임대차계약 종료(최대 2년)까지 연장.

11. 단기 매도세율 – 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도소득세가 21년 6월부터 인상됩니다. 1년 미만은 40%에서 70%로, 2년 미만은 60%입니다.

12. 단기 복수 주택 매도 – 동일 과세기간에 2개 이상 자산 양도 시 비교 과세 적용합니다. 합산 후 기본세율 적용과 중과 요율을 각각 적용한 합계중 큰 금액을 신고해야 합니다.

13. 중과 배제 주택 – 장기임대주택(6억 이하, 조정지역은 9.13이전 분, 단기는 18년 4월 이전 분) / 상속주택(5년 내) / 양도세 감면 주택 (조특법 주택수 미포함) / 어린이집(5년후) / 장기사원주택(10년후) / 지방 기준 시가 3억이하 주택(다주택 중과 판단 시에도 주택수 배제) / 부모 합가나 결혼 합가 2주택자(5년 내) / 1억 이하 소형 주택, 취학, 근무, 요양 목적 2주택자(3억 이하,1년 이상 거주)

14. 분양권 – 12.16 대책으로 대출, 청약 외에 추가로 양도세 중과 주택수 판단 시 분양권도 포함됩니다.(21년 1월 1일 양도분부터 적용됩니다.) 규제지역 분양권 양도세는 무조건 50% 중과합니다.

15. 조합원 입주권 – 실거래가 9억 초과 고가 조합원 입주권의 양도 소득금액 산정(9억 이하는 비과세, 9억 이상은 장특공 연간 8%씩 공제)

16. 이축권(용마루) – 기존 불명확한 소득세를 기타소득이 아닌 양도소득세로 과세합니다.

부동산 규제

17. 임대주택 – 장기보유특별공제 혜택 (8년 : 50%, 10년 : 70%) 2018년 말까지 등록한 8년 장기임대주택은 양도세 100% 감면됩니다.(농특세 감면액의 20% 별도), 9.13이후 취득한 규제지역 임대주택은 양도세 중과, 임대 사업자 거주주택 비과세는 평생 한 번만 적용됩니다.(19년 2월 12일 이후부터) 규제지역 임대주택도 거주 요건 2년을 충족해야 1주택 비과세 혜택을 받습니다.(12월 16일 이후 임대 등록 주택에 적용됩니다.) 양도세 주택수 포함 여부는 1주택일 경우 미포함 되지만 9억 초과분 양도세 계산 시에는 포함 중과합니다. 다주택자는 주택 수에 포함 중과합니다.

18. 임대 등록제 개편 – 단기 임대 4년 및 아파트 장기일반 매입 임대 8년을 폐지하며, 단기 임대의 장기 전환이 불가능합니다. 신규 장기임대는 무조건 의무 기간을 10년으로 연장합니다.

19. 상가주택 – 22년도 이후에 매도 시 실거래가 9억 이상이면 주택과 상가면적을 분리해서 양도세를 산정합니다. 9억 이내는 기존과 같이 주택면적이 크면 1주택 비과세 됩니다.

20. 법인주택 – 법인주택 양도 시 기본 법인세율(10~25%)에 추가 세율 20% 합산합니다. 20년 6월 18일 이후 8년 장기임대주택도 추가 세율이 적용됩니다.

21. 입주권 – [진행과정] 구역 지정>추진위 설립>조합설립 인가>사업시행 인가>관리 처분 인가>일반분양

재개발은 관리처분 인가 이후, 재건축은 조합설립 이후 소유권이전 등기 시까지 전매금지됩니다. 수도권 투기과열지구 재건축은 조합원 분양 신청 시까지 2년 의무거주해야 분양신청이 허용 됩니다.(20년 12월부터 시행)

22. 초과이익 환수제 – 재건축은 조합원 이익이 3천만 원 이상 시 최대 50% 수익금을 환수합니다.(3천~5천 : 10%, 5천~7천 : 30%, 9천~1.1억 : 40%, 1.1억 초과 : 50%) 20년 하반기부터 본격 징수합니다.

23. 무허가 주택 – 일정 시점 기준 항공사진에 포함된 물건에 한해 인정되며 청약 시 주택 수에 포함 안 되나 양도세 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 다른 주택이 있을 경우 중과됩니다.

24. 국민주택 청약자격 – 통장 가입 2년 그리고 24회 연체 없이 납입, 신청지역 1년(투기과열지구는 2년) 이상 거주, 5년 내 무주택 그리고 당첨 이력 없는 세대주.

25. 민영주택 청약자격 – 통장 가입 1년(투기과열지구 2년) 그리고 기준금액 이상 납입, 5년 내 당첨 이력 없는 세대주.

26. 신혼 특별공급 자격 – 혼인신고일부터 모집공고일까지 무주택 유지자.

27. 청약점수 84점 만점 = 부양가족 35점 + 무주택기간 32점 + 저축 기간 17점이며 추첨은 투기과열지구/수도권/광역시는 무주택자 75%, 무주택 + 1주택 처분 서약자 25% 배정입니다.

28. 청약가점제 – 투기과열지구와 수도권 공공은 85㎡ 이하 : 100%가점제, 85㎡ 초과 : 50%가점 + 50%추첨, 비규제지역 85㎡ 이하 : 40%가점 + 60%추첨, 85㎡ 초과 : 100% 추첨

29. 생애 최초 특별공급 확대 – 국민주택 25%, 민영주택은 공공 15%, 민간 7% 이며 소득기준은 민영주택의 경우 도시 근로자 월평균 소득 130% 이하, 국민주택은 기존대로 100%입니다.

30. 분양권 – 규제지역 분양권은 소유권 등기 시까지 전매금지 : 20년 8월 1일부터는 수도권과 지방 광역시도 적용됩니다.
분양가 상한제 – 주택 분양권 전매 제한은 당첨일을 기준으로 5년 : 시세 100%, 8년 : 시세 80~100%, 10년 : 80% 미만.
공공택지 – 거주 의무 기간 3년 : 80~100%, 5년 : 80% 미만.
분양권(입주권) – 청약이나 대출 시 주택 소유로 간주. (18년 12월 11일 이후분부터)
미분양분 분양권 – 주택 수에 미포함되나 미계약분은 주택 수에 포함됩니다.

31. 무주택 간주 주택 – 청약, 대출 시 주택 수 판정

31-1. 상속주택 공유 지분 : 부적격 통보받은 날부터 3개월 이내 지분을 처분한 경우.
31-2. 수도권 제외 지방 면 단위 행정구역의 단독주택에 거주 후 이주한 경우 : 20년 된 단독주택, 85㎡ 이하 단독주택, 직계존속이나 배우자로부터 상속받은 단독주택.
31-3. 개인주택 사업자의 분양 목적 건설 주택 : 부적격 통보일 부터 3개월 이내 처분된 경우.
31-4. 세무서 신고 개인사업자의 근로자 숙소용 건설 주택.
31-5. 20㎡ 이하의 초소형 주택 또는 분양권 1호 소유 세대 : 국민주택 청약 시에는 주택 인정.

31-6. 60세 이상의 직계존속 (배우자 직계 포함)의 주택 또는 분양권.
31-7. 낡은 폐가 또는 멸실주택 : 부적격 통보 3개월 이내 공부 정리한 경우, 무허가 건물
31-8. 도시 외 지역 무허가 건물 : 2층 이하와 200㎡ 미만, 건축 당시 적법 건축물.
31-9. 민영주택 청약 시 무주택 요건 : 소형, 저가주택 1호 소유세대 [60㎡ 이하 = 8천만원 이하(수도권 1.3억)]
31-10. 미분양 주택을 선착순으로 공급받은 분양권 : 이 분양권 매수자는 제외하며 자격 박탈로 인해 재공급 받은 미계약분은 주택 수에 포함됩니다.

2021년 1월 1일부터는 또 새롭게 바뀐 양도세가 적용됩니다. 다주택자가 최근에 보유 주택 매도 후 마지막 거주주택을 1주택 비과세로 매도할 계획이 있다면 올해 안에 매도해야 최대한 절세가 가능합니다. 1주택 비과세 계획 중이신 분들은 참고하세요. 워낙 다양한 케이스가 있으니 유권해석을 충분히 받은 다음에 진행하시는 걸 권장합니다.

이 글을 쓰다 보니 숨이 막힙니다. 내가 지금 자본주의 국가에 살고 있는 게 맞는 건지 모르겠습니다. 도대체 어쩌다 이지경까지 온 건지…견제할 야당도 형편없으니 앞으로도 계속 부동산 규제하고 다음 날 또 부동산 규제하고 그 다음 날도 또 부동산 규제 정책 내겠죠. 문제는 부동산 규제로 끝나면 다행이지만 전방위 규제 정책은 계속 나오니…

[자료출처 : 빈스하임]

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